Khu phức hợp du lịch và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân hay Vinhomes Hải Vân Bay, là dự án trọng điểm với tổng vốn đầu tư 43.922 tỷ đồng tại khu Tây Bắc thành phố Đà Nẵng. Hồ sơ pháp lý của công trình đã được Thủ tướng Chính phủ và các sở ban ngành địa phương thẩm định, với quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư số 1432/QĐ-TTg ban hành ngày 20/11/2024.
Tổng quan về dự án và cấu trúc pháp trị
Dự án có vị trí địa lý đặc thù tại khu vực Làng Vân, phường Hòa Hiệp Bắc, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng, tọa lạc ngay dưới chân đèo Hải Vân. Công ty Cổ phần Vinpearl là chủ đầu tư chính thức. Trong cấu trúc thực hiện, Công ty Cổ phần Vinhomes đóng vai trò là đơn vị phát triển dự án, chịu trách nhiệm quản lý, triển khai và thực thi các hạng mục công trình theo các tiêu chuẩn kỹ thuật cao nhất.
Sự kết hợp giữa Vinpearl và Vinhomes tạo nên cơ chế vận hành chuyên nghiệp, từ khâu xin phê duyệt chủ trương đầu tư đến giai đoạn thi công thực tế trên công trường. Hồ sơ pháp lý của khu đô thị được xây dựng trên nền tảng của Luật Đầu tư và Luật Đất đai mới nhất, phản ánh sự tuân thủ các quy định hiện hành về quản lý dự án quy mô lớn. Các chỉ số về vốn đầu tư và diện tích đã được điều chỉnh nhằm phù hợp với quy hoạch chung của thành phố Đà Nẵng tầm nhìn đến năm 2030.
| Chỉ số quy hoạch | Thông số chi tiết |
|---|---|
| Tên dự án | Khu phức hợp du lịch và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân (Vinhomes Hải Vân Bay) |
| Chủ đầu tư | Công ty Cổ phần Vinpearl |
| Đơn vị phát triển dự án | Công ty Cổ phần Vinhomes |
| Tổng mức đầu tư dự kiến | 43.922 tỷ đồng (xấp xỉ 2 tỷ USD) |
| Diện tích đất quy hoạch | 512,2 ha |
| Quy mô dân số dự báo | 19.000 người |
| Thời gian triển khai | 5 năm kể từ ngày 20/11/2024 |
Phân tích quá trình điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500
Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 là cơ sở pháp lý bắt buộc để triển khai xây dựng hạ tầng kỹ thuật cùng các phân khu chức năng tại công trình. UBND quận Liên Chiểu đã chính thức phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 cho Khu phức hợp du lịch và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân, đánh dấu bước tiến quan trọng trong việc cụ thể hóa các chỉ tiêu sử dụng đất. Quá trình điều chỉnh cho thấy sự thận trọng của cơ quan chức năng trong việc bảo vệ hệ sinh thái tự nhiên và hài hòa lợi ích kinh tế.
Diện tích dự án ban đầu được đề xuất ở mức 1.067,9 ha, tuy nhiên quy mô hiện tại giảm xuống còn 512,2 ha. Sự thay đổi mang tính chiến lược nhằm đảm bảo tính khả thi của hồ sơ pháp lý và giải quyết các vấn đề chồng lấn địa giới. Phần diện tích giảm bao gồm các khu vực nhạy cảm về môi trường cùng an ninh quốc phòng.
Cơ cấu diện tích đất được đưa ra khỏi phạm vi quy hoạch bao gồm:
- Đất rừng tự nhiên với quy mô 63,3 ha nhằm mục tiêu bảo tồn đa dạng sinh học của dãy Hải Vân.
- Bãi cát tự nhiên diện tích 6,4 ha để duy trì không gian công cộng.
- Diện tích 6,6 ha đất chồng lấn với quy hoạch Cảng Liên Chiểu, đảm bảo sự đồng bộ giữa các dự án trọng điểm.
- Đất thăm dò và khai quật khảo cổ với quy mô 2,7 ha nhằm bảo vệ các giá trị văn hóa.
- Phần mặt nước biển với diện tích 476,7 ha để tránh tác động tiêu cực đến hệ sinh thái biển.
Sau khi điều chỉnh, công trình tập trung vào 507 ha mặt đất và 5,3 ha mặt nước biển, tạo nên không gian phát triển đô thị nghỉ dưỡng hiệu quả hơn. Quyết định điều chỉnh giúp loại bỏ các rủi ro pháp lý liên quan đến đất rừng và đất cảng biển, tạo điều kiện thuận lợi cho việc cấp giấy phép xây dựng cho các phân khu.
Quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư và năng lực triển khai
Ngày 20/11/2024, Thủ tướng Chính phủ đã chính thức ban hành quyết định số 1432/QĐ-TTg chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư đối với dự án Làng Vân. Văn bản pháp lý này xác nhận tổng mức đầu tư đạt 43.922 tỷ đồng, tăng đáng kể so với con số 35.000 tỷ đồng tại thời điểm khởi động vào tháng 3/2021. Việc tăng vốn phản ánh sự thay đổi định hướng phát triển sang mô hình “thành phố nghỉ dưỡng” thông minh, tích hợp đầy đủ dịch vụ y tế, giáo dục và thương mại.
Tiến độ thực hiện được ấn định là 5 năm kể từ ngày ký quyết định điều chỉnh. Lộ trình cụ thể giúp các nhà đầu tư theo dõi sát sao các mốc bàn giao sản phẩm. Đơn vị phát triển Vinhomes cùng chủ đầu tư đã hoàn tất các nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất, tạo cơ sở để UBND thành phố Đà Nẵng thực hiện giao đất trên thực địa. Sự minh bạch trong việc thực hiện nghĩa vụ ngân sách là minh chứng cho năng lực tài chính mạnh mẽ của hệ sinh thái Vingroup.
Vinhomes, với vai trò đơn vị phát triển, chịu trách nhiệm quản lý toàn bộ hệ thống hạ tầng, các khu biệt thự và tổ hợp khách sạn 5 sao. Báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm 2025 của Vinhomes ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 11.000 tỷ đồng, củng cố sự tin tưởng về khả năng hoàn thành siêu dự án đúng cam kết.
Cơ chế huy động vốn và quy định pháp lý về bán hàng
Khía cạnh quan trọng trong pháp lý Vinhomes Hải Vân Bay là văn bản chấp thuận huy động vốn của Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng. Theo thông tin mới nhất, cơ quan chức năng đã cho phép triển khai huy động vốn để phát triển nhà ở thông qua các hình thức hợp pháp như góp vốn, hợp tác kinh doanh hoặc liên kết. Tổng giá trị vốn được phép huy động đạt ngưỡng 16.850 tỷ đồng.
| Thông báo đủ điều kiện huy động vốn đối với dự án Làng Vân số 1193/SXD-QLN ngày 24/7/2025 | XEM NGAY |
Việc ký kết các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản. Sản phẩm bất động sản chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đầy đủ tiêu chí:
- Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp lệ cùng hồ sơ dự án đã được phê duyệt.
- Bản vẽ thiết kế thi công đã qua thẩm định của cơ quan chuyên môn.
- Đã hoàn thành xây dựng phần móng đối với chung cư hoặc hoàn thành hạ tầng kỹ thuật đối với khu thấp tầng.
- Có sự xác nhận của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán.
- Phải có bảo lãnh tài chính từ ngân hàng thương mại để đảm bảo quyền lợi cho người mua.
Sự phê duyệt từ Sở Xây dựng Đà Nẵng đối với hạn mức huy động vốn là cột mốc pháp lý then chốt, xác nhận công trình đã vượt qua các bước kiểm tra về thủ tục hành chính. Nhà đầu tư khi tham gia góp vốn tại giai đoạn 2025-2026 được bảo vệ bởi hệ thống văn bản chặt chẽ.
Phân tích cơ cấu sản phẩm và quyền sở hữu lâu dài
Vinhomes Hải Vân Bay được quy hoạch với đa dạng loại hình sản phẩm, phục vụ nhu cầu từ nghỉ dưỡng đến an cư lâu dài. Dự kiến khu đô thị cung cấp hơn 5.928 sản phẩm thấp tầng. Việc phân định rõ giữa đất ở đô thị và đất thương mại dịch vụ trong hồ sơ pháp lý là yếu tố quyết định đến thời hạn sở hữu.
Dưới đây là bảng tổng hợp các loại hình sản phẩm và đặc tính pháp lý đi kèm:
| Loại hình sản phẩm | Diện tích tiêu chuẩn | Hình thức sở hữu |
|---|---|---|
| Biệt thự đơn lập | 200 – 500 m² | Sở hữu lâu dài (VN) / 50 năm (Nước ngoài) |
| Biệt thự song lập | 120 – 180 m² | Sở hữu lâu dài (VN) / 50 năm (Nước ngoài) |
| Nhà liền kề / Shophouse | 62 – 150 m² | Sở hữu lâu dài (VN) / 50 năm (Nước ngoài) |
| Căn hộ khách sạn (Condotel) | Theo thiết kế | Theo vòng đời dự án (Thương mại dịch vụ) |
Pháp lý ghi nhận hơn 90% sản phẩm thấp tầng thuộc loại hình đất ở, cho phép khách hàng được cấp sổ đỏ lâu dài. Đây là ưu điểm vượt trội so với các dự án nghỉ dưỡng ven biển truyền thống thường chỉ có thời hạn 50 năm. Đối với nhà đầu tư cá nhân, việc sở hữu bất động sản tại khu phức hợp quy mô 500 ha đồng nghĩa với việc sở hữu một phần hệ sinh thái tiện ích đẳng cấp quốc tế của Vinhomes.
Tác động của hạ tầng khu vực và quy hoạch vùng Tây Bắc Đà Nẵng
Sức mạnh pháp lý còn được củng cố bởi các công trình hạ tầng trọng điểm do nhà nước đầu tư tại quận Liên Chiểu. Sự phát triển đồng bộ của giao thông và cảng biển tạo nên giá trị gia tăng bền vững cho khu phức hợp Làng Vân. Thành phố Đà Nẵng định hướng khu vực Tây Bắc trở thành cực tăng trưởng mới, tập trung vào công nghệ cao cùng du lịch sinh thái cao cấp.
Các yếu tố hạ tầng then chốt ảnh hưởng đến dự án bao gồm:
- Cảng Liên Chiểu: Dự án cảng nước sâu trọng điểm quốc gia, tạo động lực phát triển dịch vụ logistics.
- Cao tốc La Sơn – Túy Loan: Hệ thống đường bộ hiện đại giúp kết nối công trình với sân bay quốc tế Đà Nẵng.
- Trục đường Nguyễn Tất Thành: Tuyến đường huyết mạch kết nối trung tâm thành phố với khu vực chân đèo Hải Vân.
Việc UBND thành phố Đà Nẵng ban hành quyết định điều chỉnh bảng giá đất vào tháng 7/2025 với mức tăng từ 14% đến 170% cho thấy tiềm năng tăng giá mạnh mẽ. Mức giá mới phản ánh giá trị thực của quỹ đất ven biển, đồng thời tạo ra rào cản gia nhập, khiến cho các công trình đã hoàn thiện pháp lý như Vinhomes Hải Vân Bay trở nên khan hiếm.
Phân tích thị trường và dự báo khả năng sinh lời
Năm 2025 chứng kiến sự phục hồi tích cực của thị trường bất động sản Đà Nẵng. Các báo cáo ghi nhận sự gia tăng nhu cầu đối với phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng có pháp lý minh bạch. Vinhomes Hải Vân Bay được dự báo dẫn dắt nguồn cung và định hình lại mặt bằng giá tại phía Bắc thành phố.
Thống kê thị trường bất động sản Đà Nẵng 6 tháng đầu năm 2025:
| Chỉ số thị trường | Giá trị ghi nhận | So với cùng kỳ 2024 |
|---|---|---|
| Nguồn cung mới | 2.500 – 3.000 sản phẩm | Tăng 25% |
| Tỷ lệ hấp thụ thực tế | 47% – 49% | Gấp 2,8 lần |
| Giá bán sơ cấp trung bình | 77 triệu đồng/m² | Tăng 15 – 20% |
Các sản phẩm do Vinhomes phát triển thường có tỷ lệ tăng giá từ 8-15% mỗi năm nhờ hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh cùng khả năng quản lý chuyên nghiệp. Theo đánh giá, các dự án branded residences như Vinhomes Hải Vân Bay có khả năng giữ giá tốt hơn 40% so với bất động sản thông thường.
Tiến độ san lấp mặt bằng và hạ tầng chính tính đến tháng 8/2025 đạt kết quả khả quan. Các hạng mục đường nội khu cùng kè biển đang được thi công khẩn trương, chuẩn bị cho giai đoạn xây dựng thân công trình. Việc khởi công đúng kế hoạch vào tháng 6/2025 là minh chứng cho sự sẵn sàng về mặt pháp lý của đơn vị phát triển.
Phân tích rủi ro và các khuyến nghị cho nhà đầu tư
Mặc dù pháp lý được đánh giá minh bạch, nhà đầu tư vẫn cần sự thận trọng khi đưa ra quyết định tài chính. Việc nghiên cứu kỹ các văn bản phê duyệt là bước đi quan trọng để bảo vệ quyền lợi.
Các rủi ro cần lưu ý bao gồm:
- Tiến độ bàn giao: Với quy mô 512 ha, việc hoàn thiện toàn bộ phân khu theo đúng lịch trình năm 2027 đòi hỏi nỗ lực cực lớn từ đơn vị phát triển. Khách hàng nên bám sát báo cáo tiến độ hàng quý.
- Quy định về chuyển nhượng: Người mua cần nắm rõ điều kiện về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thủ tục phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch cùng sự xác nhận của các bên liên quan.
- Thay đổi chính sách vĩ mô: Sự điều chỉnh của các bộ luật mới có thể ảnh hưởng đến quy trình cấp sổ đỏ trong tương lai. Tuy nhiên, dự án đã có quyết định giao đất sẽ sở hữu lợi thế lớn.
Khuyến nghị cho nhà đầu tư:
- Kiểm tra văn bản đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng.
- Xác minh bảo lãnh ngân hàng cho từng sản phẩm cụ thể nhằm đảm bảo an toàn cho số tiền thanh toán.
- Đánh giá quy hoạch 1/500 để chọn lựa vị trí có tiềm năng khai thác tốt nhất.
Kết luận về vị thế pháp lý của Vinhomes Hải Vân Bay
Dự án Vinhomes Hải Vân Bay tại Làng Vân hiện đứng vị thế là một trong những công trình có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh nhất tại miền Trung. Việc điều chỉnh quy hoạch xuống còn 512,2 ha là sự tinh chỉnh pháp lý để đảm bảo triển khai bền vững, tôn trọng thiên nhiên và tuân thủ quy định bảo tồn rừng.
Quyết định của Thủ tướng Chính phủ cùng sự chấp thuận huy động vốn 16.850 tỷ đồng tạo nên hành lang an toàn cho khách hàng. Sự hiện diện của Vinhomes trong vai trò đơn vị phát triển là lời khẳng định về chất lượng cùng tiến độ của công trình.
Trong bối cảnh thị trường năm 2026 bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, Vinhomes Hải Vân Bay không đơn thuần là điểm đến nghỉ dưỡng mà còn là tài sản đầu tư có tính bảo chứng cao. Khả năng sở hữu lâu dài tại vị trí độc bản chính là yếu tố cốt lõi tạo nên sức hút bền vững của công trình trên bản đồ bất động sản Việt Nam.