Giá đất Đà Nẵng 2026: Cập nhật bảng giá mới nhất và phân tích tiêu điểm đầu tư phía Tây Bắc

Đà Nẵng đang bước vào giai đoạn phát triển bứt phá với những thay đổi mang tính lịch sử trong quản lý đất đai và đầu tư hạ tầng. Năm 2025 chứng kiến mức tăng trưởng GRDP ấn tượng đạt 9,18%, cùng con số kỷ lục về thu ngân sách hơn 63.624 tỷ đồng. Đây chính là nền tảng vững chắc cho sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản sau giai đoạn trầm lắng.

Điểm nhấn đáng chú ý nhất là việc chính quyền thành phố thực hiện hai lần điều chỉnh bảng giá đất chính thức chỉ trong vòng 7 tháng đầu năm 2025. Sự điều chỉnh này không chỉ phản ánh đúng giá trị thực của thị trường mà còn tạo động lực cho các dự án trọng điểm được triển khai nhanh chóng và hiệu quả.

Cập nhật bảng giá đất Đà Nẵng chính thức từ chính quyền thành phố

Hai đợt điều chỉnh giá đất trong năm 2025

Đợt điều chỉnh lần thứ nhất (01/01/2025): Bảng giá đất mới đã xác lập mặt bằng giá đỉnh tại nhiều tuyến đường trung tâm. Đường Bạch Đằng, đoạn từ Lê Duẩn đến Nguyễn Văn Linh, ghi nhận mức giá đất ở cao nhất đạt 286 triệu đồng mỗi m². Các khu vực lân cận như đường Lê Duẩn, Nguyễn Văn Linh, Võ Nguyên Giáp và Phạm Văn Đồng cũng chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể.

Đợt điều chỉnh lần thứ hai (tháng 07/2025): UBND thành phố ban hành Quyết định số 45/2025/QĐ-UBND tiếp tục điều chỉnh bổ sung bảng giá đất. Tại thời điểm này, giá đất trên tuyến đường Bạch Đằng đã vượt ngưỡng 340 triệu đồng mỗi m², xác lập kỷ lục mới và trở thành mức giá đắt đỏ nhất toàn thành phố.

Bảng giá đất chi tiết tại 7 quận, huyện tiêu biểu

Lưu ý: Quận Ngũ Hành Sơn ghi nhận mức tăng trưởng mạnh nhất với 172% so với khung giá cũ, phản ánh tiềm năng phát triển du lịch nghỉ dưỡng cao cấp.

Sự biến động của các tuyến đường loại 1

Các tuyến đường huyết mạch tại trung tâm thành phố đều ghi nhận mức tăng đáng kể:

• Đường Bạch Đằng: Từ 286 triệu lên trên 340 triệu đồng/m² (+18.9% trong 7 tháng)
• Đường Lê Duẩn, Nguyễn Văn Linh: Duy trì ở mức cao trên 200 triệu đồng/m²
• Đường Võ Nguyên Giáp (Ngũ Hành Sơn): Tăng mạnh theo phân khúc du lịch nghỉ dưỡng

Tác động của việc tăng giá đất đến nghĩa vụ tài chính

Việc điều chỉnh giá đất ảnh hưởng trực tiếp đến nhiều nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp:

Đối với người dân:

• Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng tăng tương ứng
• Chi phí thủ tục pháp lý và công chứng cao hơn
• Thuế tài sản tăng theo giá trị quyết toán

Đối với doanh nghiệp:

• Chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án trọng điểm tăng
• Tuy nhiên, việc giá đất tiệm cận thị trường giúp giảm bớt tranh chấp và đàm phán kéo dài

Theo dự kiến, tiền chuyển mục đích sử dụng đất có thể giảm nhẹ từ năm 2026 do những thay đổi trong quy định về nghĩa vụ tài chính, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và nhà đầu tư hoàn thiện pháp lý tài sản.

Tiêu điểm: Giá đất khu vực Hòa Hiệp Bắc và xung quanh dự án Vinhomes Hải Vân Bay

Giới thiệu siêu dự án Làng Vân quy mô 5 tỷ USD

Dự án Vinhomes Hải Vân Bay (hay Khu phức hợp du lịch và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân) do Tập đoàn Vingroup đầu tư là một siêu đô thị nghỉ dưỡng có quy mô lớn bậc nhất tại Đà Nẵng. Với tổng vốn đầu tư lên đến 5 tỷ USD, dự án được định hướng trở thành một “thành phố nghỉ dưỡng” tiêu chuẩn quốc tế.

Vị trí độc bản: Tọa lạc dưới chân đèo Hải Vân, dự án sở hữu địa thế “tựa sơn hướng thủy” khi lưng tựa vào dãy núi hùng vĩ và mặt hướng ra vịnh Nam Chơn biển lặng.

Quy hoạch đa dạng:

Tiện ích đẳng cấp: Hồ bơi vô cực view biển, bến du thuyền sang trọng, sân golf, trung tâm hội nghị quốc tế, bảo tàng di sản miền Trung. Dự án duy trì mật độ xây dựng thấp, dành phần lớn diện tích cho cảnh quan xanh và hơn 400 ha mặt nước.

Tiến độ thi công:

• Khởi công giai đoạn 1: Tháng 06/2025
• Tháng 07/2025: Sở Xây dựng Đà Nẵng xác nhận dự án đủ điều kiện huy động vốn 16.850 tỷ đồng
• Bàn giao giai đoạn 1: Dự kiến năm 2027
• Hoàn thiện toàn bộ dự án: Năm 2029

Bảng giá đất thực tế tại các trục đường chính

Khu vực phường Hòa Hiệp Bắc ghi nhận mức tăng trưởng 73,7% trong vòng một năm (quý 3/2024 – quý 3/2025), đạt mức phổ biến khoảng 33 triệu đồng/m².

Bảng giá chi tiết các tuyến đường:

Phân khúc căn hộ cao cấp:

• Nam Ô Discovery: Từ 55 triệu đồng/m²
• Mia Center Point: Từ 45 triệu đồng/m²

Tại sao đất nền vùng Tây Bắc đang trở thành “thỏi nam châm” hút vốn?

1. Hiệu ứng lan tỏa từ dự án Vinhomes Hải Vân Bay

Sự hiện diện của thương hiệu Vinhomes không chỉ đảm bảo tiến độ thi công thần tốc mà còn là bảo chứng cho giá trị gia tăng bất động sản dài hạn. Dự án thu hút dòng vốn từ nhà đầu tư miền Bắc và miền Nam, tạo ra sự chuyển dịch từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư giá trị bền vững.

2. Hạ tầng chiến lược đang hoàn thiện

Khu vực Tây Bắc đang được ưu tiên đầu tư hạ tầng giao thông với các tuyến đường vành đai, đường ven biển nối cảng Liên Chiểu, và các trục kết nối với Quảng Nam. Điều này rút ngắn thời gian di chuyển và nâng cao giá trị kết nối vùng.

3. Giá đất còn hợp lý so với tiềm năng

So với các khu vực trung tâm đã bão hòa với giá trên 200-340 triệu đồng/m², giá đất tại Hòa Hiệp Bắc dao động 20-38 triệu đồng/m² vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng khi các dự án lớn đi vào hoạt động.

4. Nhu cầu thực từ lượng lao động chuyên gia

Khi Cảng Liên Chiểu và Khu thương mại tự do đi vào hoạt động, dự kiến sẽ tạo ra việc làm cho khoảng 127.000 lao động, trong đó có tỷ lệ cao chuyên gia và lao động trình độ cao. Nhu cầu về nhà ở, văn phòng cho thuê và dịch vụ sẽ tăng mạnh.

Hạ tầng chiến lược – “Đòn bẩy” cho giá trị bất động sản dài hạn

Cảng nước sâu Liên Chiểu – Cửa ngõ quốc tế quan trọng

Quy mô và tầm quan trọng:

Dự án Cảng Liên Chiểu được xếp loại cảng nước sâu loại I, là một trong ba cảng lớn nhất cả nước và quy mô lớn nhất khu vực miền Trung. Với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 48.304 tỷ đồng trên diện tích 450 ha, bến cảng sẽ trở thành cửa ngõ quốc tế quan trọng trên hành lang kinh tế Đông – Tây.

Tiến độ thi công ấn tượng (tính đến tháng 11/2025):

• Cơ sở hạ tầng dùng chung: 95% giá trị khối lượng
• Đê chắn sóng, kè chắn sóng: >96%
• Nạo vét luồng tàu và khu nước: 99%
• Tuyến đường ven biển nối cảng (vốn đầu tư 1.203 tỷ đồng): 82%

Dự kiến cảng sẽ đi vào vận hành vào đầu năm 2026, đánh dấu bước ngoặt quan trọng cho kinh tế biển Đà Nẵng và cả khu vực miền Trung.

Tác động đến bất động sản:

Khi cảng đi vào hoạt động, nhu cầu về kho bãi, trung tâm logistics, nhà xưởng và nhà ở cho lao động sẽ tăng đột biến. Giá trị đất đai tại khu vực xung quanh cảng dự kiến tăng 20-30% trong giai đoạn 2026-2027.

Khu thương mại tự do Đà Nẵng – Cơ hội vàng cho logistics

Chính sách đột phá:

Tháng 06/2024, Quốc hội thông qua nghị quyết cho phép thành lập Khu thương mại tự do gắn với bến cảng Liên Chiểu. Đây là mô hình thí điểm đầu tiên tại Việt Nam, mang tính đột phá nhằm thu hút đầu tư trong các lĩnh vực tài chính, thương mại, du lịch và dịch vụ chất lượng cao.

Quy hoạch tham vọng:

Một trong những nội dung quan trọng là dự án lấn biển gần đường Nguyễn Tất Thành với diện tích khoảng 420 ha để phục vụ chức năng dịch vụ logistics cao cấp.

Đóng góp kinh tế dự kiến:

• Năm 2050: Đóng góp khoảng 17,9% GRDP toàn thành phố
• Tạo việc làm: Khoảng 127.000 lao động

Cơ hội đầu tư:

Phân khúc bất động sản công nghiệp, kho bãi logistics, văn phòng hạng A và căn hộ dịch vụ cao cấp sẽ là những điểm sáng của thị trường trong 5-10 năm tới. Nhà đầu tư nên chú ý đến các khu đất gần trục đường Nguyễn Tất Thành và khu vực giáp ranh với Khu thương mại tự do.

Tiến độ các tuyến đường vành đai và kết nối vùng

Hệ thống giao thông đồng bộ:

• Tuyến đường ven biển nối cảng Liên Chiểu: Hoàn thành 82%, kết nối trực tiếp các khu công nghiệp và du lịch
• Đường vành đai phía Tây: Rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm đến Hòa Vang, Hòa Hiệp Bắc
• Cao tốc Đà Nẵng – Quảng Ngãi: Tạo hành lang kinh tế liên kết vùng

Liên kết vùng Đà Nẵng – Quảng Nam:

Sự kiện sáp nhập giữa Đà Nẵng và Quảng Nam vào tháng 03/2025 tạo ra hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ. Khu vực giáp ranh như Điện Ngọc (Quảng Nam) ghi nhận mức tăng giá 20-30% chỉ trong vài tháng đầu năm.

Việc liên kết giúp mở rộng không gian phát triển đô thị về phía Nam, hình thành dải đô thị ven biển liên tục từ Sơn Trà đến Hội An, tạo ra giá trị thặng dư lớn cho toàn bộ trục hành lang kinh tế này.

Kinh nghiệm đầu tư: Tối ưu lợi nhuận và tránh rủi ro

Nhận diện khu vực có giá trị thực và thanh khoản cao

Các tiêu chí đánh giá:

1. Vị trí gần hạ tầng hoàn thiện: Ưu tiên các khu vực có đường lớn đã hoàn thiện, gần trường học, bệnh viện, chợ
2. Mật độ dân cư hiện hữu: Khu vực đã có cộng đồng cư dân ổn định thường có thanh khoản tốt hơn
3. Pháp lý minh bạch: Chỉ đầu tư vào các sản phẩm có sổ đỏ đầy đủ, không tranh chấp
4. Tiềm năng phát triển: Khu vực nằm trong quy hoạch phát triển đô thị, gần các dự án lớn

Khu vực được khuyến nghị:

• Hòa Hiệp Bắc: Xung quanh dự án Vinhomes Hải Vân Bay, trục đường Nguyễn Văn Cừ
• Liên Chiểu: Khu vực gần cảng Liên Chiểu, đường Nguyễn Lương Bằng
• Hòa Vang: Các khu đô thị mới dọc quốc lộ 14B, cao tốc Đà Nẵng – Quảng Ngãi
• Vùng giáp ranh Quảng Nam: Điện Ngọc, Điện Bàn

Kiểm tra pháp lý và uy tín chủ đầu tư

Checklist pháp lý quan trọng (Chuyển nhượng):

✅ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) có đầy đủ, không bị thế chấp

✅ Kiểm tra nguồn gốc đất, lịch sử giao dịch trước đó

✅ Xác minh quy hoạch hiện tại và tương lai của khu vực

✅ Đảm bảo đất không nằm trong diện thu hồi hoặc giải tỏa

✅ Kiểm tra nghĩa vụ tài chính đã hoàn tất (thuế, phí)

Đánh giá chủ đầu tư (dự án):

• Uy tín và năng lực tài chính
• Hồ sơ các dự án đã triển khai
• Giấy phép và pháp lý dự án đầy đủ
• Cam kết về tiến độ và chất lượng

Lưu ý đặc biệt: Tránh các sản phẩm “giấy tay“, đất nông nghiệp chưa chuyển đổi, hoặc các dự án chưa được cấp phép đầy đủ. Những sản phẩm này có rủi ro pháp lý cao và khó thanh khoản.

Chiến lược đầu tư theo làn sóng hạ tầng

Giai đoạn 1 – Giai đoạn khởi động (2025-2026):

• Thời điểm: Khi dự án hạ tầng vừa được công bố hoặc khởi công
• Chiến lược: Mua đất nền tại các khu vực phụ cận với giá còn thấp
• Rủi ro: Cao – Dự án có thể chậm tiến độ hoặc thay đổi quy hoạch
• Lợi nhuận kỳ vọng: 30-50% nếu dự án triển khai đúng kế hoạch

Giai đoạn 2 – Giai đoạn thi công (2026-2027):

• Thời điểm: Dự án đã có tiến độ rõ ràng, đạt 40-60% khối lượng
• Chiến lược: Đầu tư vào các sản phẩm hoàn thiện gần dự án (đất có sổ, nhà phố)
• Rủi ro: Trung bình – Giá đã tăng một phần nhưng vẫn còn dư địa
• Lợi nhuận kỳ vọng: 20-30%

Giai đoạn 3 – Giai đoạn vận hành (2027-2030):

• Thời điểm: Hạ tầng hoàn thiện, bắt đầu đi vào hoạt động
• Chiến lược: Tập trung vào cho thuê hoặc kinh doanh dịch vụ để thu dòng tiền
• Rủi ro: Thấp – Giá trị ổn định, nhu cầu thực rõ ràng
• Lợi nhuận kỳ vọng: 5-15% mỗi năm từ cho thuê

Khi nào nên rút lui?

• Khi giá tăng quá nóng, vượt xa giá trị thực (trên 40-50% trong thời gian ngắn)
• Khi dự án chậm tiến độ hoặc có dấu hiệu bất ổn về tài chính
• Khi nhu cầu thực giảm hoặc nguồn cung tăng đột biến
• Khi đã đạt mục tiêu lợi nhuận đề ra

Triển vọng thị trường Đà Nẵng giai đoạn 2026-2030

Dự báo xu hướng giá đất

Thị trường bất động sản Đà Nẵng được dự báo sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng ổn định và thực chất hơn từ năm 2026. Các chuyên gia và đại biểu Hội đồng Nhân dân thành phố cho rằng không nên tiếp tục tăng giá đất trong bảng giá năm 2026 do mặt bằng hiện tại đã tiệm cận giá thị trường.

Kịch bản chính:

• Khu vực trung tâm (Hải Châu, Thanh Khê): Tăng trưởng chậm 3-5% mỗi năm, đã gần bão hòa
• Khu vực Tây Bắc (Liên Chiểu, Hòa Vang): Tăng trưởng mạnh 20-30% giai đoạn 2026-2027 khi hạ tầng hoàn thiện
• Khu vực ven biển (Ngũ Hành Sơn, Sơn Trà): Tăng trưởng ổn định 8-12% mỗi năm nhờ du lịch
• Vùng giáp ranh Quảng Nam: Tăng trưởng 15-25% theo hiệu ứng liên kết vùng

Phân khúc bất động sản triển vọng

1. Căn hộ cao cấp và hạng sang:

Phân khúc căn hộ tiếp tục là điểm sáng của thị trường với nguồn cung dồi dào. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 77-85 triệu đồng/m², tăng 27% so với cùng kỳ năm 2024. Tại các vị trí đắc địa dọc sông Hàn hoặc ven biển, mức giá có thể lên tới 130-200 triệu đồng/m².

Dự kiến từ nửa cuối năm 2025 đến năm 2027, thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 12.300 căn hộ từ 19 dự án mới. Sự gia tăng nguồn cung cùng tiêu chuẩn tiện ích cao từ các chủ đầu tư uy tín giúp thị trường minh bạch và hấp dẫn hơn.

2. Biệt thự biển và resort:

Phân khúc biệt thự biển duy trì sự ổn định với mức tăng trưởng trung bình 8% mỗi năm kể từ 2021, đạt khoảng 65 triệu đồng/m² đất. Trên thị trường sơ cấp, các sản phẩm dưới 30 tỷ đồng đã gần như biến mất, nhường chỗ cho dòng sản phẩm siêu cao cấp với giá phổ biến quanh 40 tỷ đồng/căn.

3. Condotel – Sự hồi sinh sau giai đoạn khó khăn:

Mặc dù từng gặp vướng mắc pháp lý, phân khúc Condotel đang dần khởi sắc với các dự án mới như Nobu Residences (264 căn) và các dự án của Vingroup tại Làng Vân. Tổng nguồn cung dự kiến được bổ sung thêm hơn 13.000 căn sau năm 2025.

4. Bất động sản công nghiệp và logistics:

Đây là phân khúc tiềm năng nhất trong giai đoạn 2026-2030 nhờ sự ra đời của Cảng Liên Chiểu và Khu thương mại tự do. Nhu cầu về kho bãi, trung tâm logistics, và văn phòng hạng A sẽ tăng mạnh.

Những yếu tố tác động đến thị trường

Yếu tố tích cực:

✅ Hạ tầng giao thông hoàn thiện đồng bộ

✅ Chính sách minh bạch về giá đất và quy hoạch

✅ Sự xuất hiện của các chủ đầu tư lớn có uy tín

✅ Tăng trưởng kinh tế ổn định trên 9%

✅ Liên kết vùng Đà Nẵng – Quảng Nam tạo không gian phát triển rộng lớn

Yếu tố cần lưu ý:

⚠️ Nguồn cung căn hộ tăng mạnh có thể gây áp lực về giá

⚠️ Biến động kinh tế vĩ mô và lãi suất

⚠️ Tâm lý đầu cơ ngắn hạn có thể tạo bong bóng cục bộ

⚠️ Rủi ro pháp lý với một số dự án nhỏ lẻ

Lời khuyên cuối cùng cho nhà đầu tư

Đối với nhà đầu tư cá nhân:

1. Ưu tiên sản phẩm có giá trị thực: Tập trung vào đất nền tại các khu dân cư hiện hữu quanh Cảng Liên Chiểu và dự án Làng Vân, nơi có nhu cầu ở thực từ lượng lao động và chuyên gia.
2. Đầu tư theo hạ tầng hiện hữu: Thay vì “đón sóng” theo tin đồn, hãy đầu tư vào khu vực có hạ tầng đang hoàn thiện như đường ven biển nối cảng hay các trục đường lớn tại Hòa Hiệp Bắc.
3. Tầm nhìn dài hạn 3-5 năm: Thị trường Đà Nẵng không còn phù hợp cho “lướt sóng” ngắn hạn. Cần xác định lộ trình rõ ràng để hưởng lợi từ quá trình hoàn thiện hạ tầng và tăng trưởng tự nhiên.
4. Đa dạng hóa danh mục: Bên cạnh đất nền, căn hộ cao cấp và văn phòng cho thuê tại quận Liên Chiểu cũng là hướng đầu tư tiềm năng khi nhu cầu về không gian sống và làm việc chất lượng cao gia tăng.
5. Kiểm tra pháp lý kỹ càng: Chỉ đầu tư vào sản phẩm có sổ đỏ đầy đủ, không tranh chấp. Tuyệt đối tránh các sản phẩm “giấy tay” hoặc đất nông nghiệp chưa chuyển đổi.

Đối với nhà đầu tư tổ chức:

1. Tập trung vào bất động sản công nghiệp: Kho bãi logistics, trung tâm phân phối gần Cảng Liên Chiểu và Khu thương mại tự do sẽ là cơ hội lớn.
2. Phát triển dự án tích hợp: Các dự án kết hợp văn phòng, thương mại và nhà ở tại khu vực Tây Bắc có tiềm năng cao nhờ nguồn nhân lực chuyên gia tập trung.
3. Hợp tác với các chủ đầu tư lớn: Tham gia các dự án phụ trợ cho Vinhomes Hải Vân Bay hoặc các siêu dự án khác để đảm bảo tính thanh khoản.

Đối với người mua để ở:

1. Ưu tiên vị trí thuận tiện: Chọn khu vực gần nơi làm việc, trường học, bệnh viện
2. Chú trọng tiện ích sống: Các dự án có hạ tầng xã hội đồng bộ
3. Cân nhắc khả năng tài chính: Không vay quá 70% giá trị bất động sản
4. Kiểm tra chất lượng xây dựng: Uy tín chủ đầu tư là yếu tố quan trọng

Tổng kết

Thị trường bất động sản Đà Nẵng đang sở hữu những vận hội mới đầy hứa hẹn. Sự kết hợp giữa tầm nhìn chiến lược của chính quyền thành phố và tiềm lực của các tập đoàn lớn như Vingroup tạo ra một hệ sinh thái bất động sản bền vững.

Với việc Cảng Liên Chiểu sắp đi vào hoạt động, Khu thương mại tự do được triển khai, và dự án Vinhomes Hải Vân Bay 5 tỷ USD đang thi công sôi nổi, khu vực Tây Bắc đang khẳng định vị thế là động lực tăng trưởng mới của thành phố. Giá đất tại đây đã tăng gần 74% trong một năm và vẫn còn nhiều dư địa phát triển.

Tuy nhiên, bài học từ các giai đoạn sốt đất trước đây cho thấy nhà đầu tư cần thận trọng hơn, ưu tiên các sản phẩm có giá trị thực và khả năng thanh khoản cao. Việc nắm bắt chính xác dữ liệu giá đất, hiểu rõ tiến độ hạ tầng và có chiến lược đầu tư dài hạn sẽ giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn, đồng thời góp phần vào sự phát triển bền vững của thành phố đáng sống nhất Việt Nam.

Giai đoạn 2026-2030 hứa hẹn sẽ là thời kỳ vàng cho những ai biết nắm bắt cơ hội một cách thông minh và có tầm nhìn dài hạn.

Bài viết được biên soạn dựa trên dữ liệu thực tế từ UBND thành phố Đà Nẵng, Sở Xây dựng và các đơn vị nghiên cứu thị trường uy tín. Thông tin mang tính chất tham khảo, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ và tham khảo ý kiến chuyên gia trước khi ra quyết định.